夫のマシュウです。
戸建てからマンションへ移住した我ら夫婦。
「不動産の評価」のしかたに興味を持ちました(^^)/
不動産の価格というのは「土地と建物の評価額」からなっています。
不動産仲介業者の査定もこれで決まります。
我が家を売却するために「複数の不動産仲介業者に査定」を依頼しました。
★土地価格
これは周辺地価や取引事例で決まるもので、業者間で査定にそれほどの乖離はありません。
★建物価格
築年数で一定の割合で減額されるので、旧我が家の場合のような築３３年にもなるような上物は、査定価格は実質ゼロ、建物としての価格はつけられないようです。
実際、他のネット査定する業者の査定では、建物価格はゼロ評価でした。
つまりは「不動産価格は建物の評価如何で左右される」ということです。
我が家の場合
家を売ろうなどと、考えもしていなかった昨年、外壁と屋根の塗装をしていました。
内装も８年前に全リフォーム！設備関係も全て交換！
その効果でしょうか？
古い家でしたが「建物の価値」を認められ「予想以上の高査定額」が出ました(^^)/
さらには、実際の売買の場面になると、
「外構とか庭の手入れ状態」など、物件を取り巻く環境も「付加価値」に含め
トータルで不動産価格に影響するということも学びました。
戸建ての場合は・・・
キーポイントは「断熱性能」だと考えます。
「どこのメーカーで建てて、断熱方法は？」と確認することが大事！
このことは「内覧にいらした方」にも私たち夫婦から熱を込めて「説明」したところです。
家を買われる方に、不動産業者はそこまで説明しませんが、
寒さの厳しい北海道の「冬の暖房」が、果たして効率良い暖房かどうかは大きな問題！
それに、
最近はどこでも頻繁に「地震」が起こりますから、
ハザードマップの説明は必須事項になっているようですが、
買おうとしている物件が「工法的」には「耐震性能」がどうなのか？
はたまた「増改築」はきちんと手続きを経ているのか？
確認事項がたくさん出てきますね。
融資を受ける際、住宅ローン控除等の「税制優遇措置」を受ける条件に
「耐震基準適合証明書」が必要な場合もあります。
不動産業者に「耐震計算」をさせる？ことも考えなければならないかもしれません。
喫煙か否か？
もうひとつ！
前の住人が「タバコ」を吸っていたかどうか？これもキーポイントです。
実は私の父親がヘビースモーカーでした。
帰省のたびに家中に染みついたヤニの臭いや
壁やドアの手触りに辟易したものです(^_^;)
また、子供が大学生の頃はヘビースモーカー！
学生マンションを退居する時、管理会社から
クロスの張り替えや、臭い取りなどが必要ということで、驚くほどの費用を払ったのでした💦
これは痛かった！(^_^;)
もう一つの話題
妻の父方の親戚が札幌市内に住んでいたのですが「一家全員がヘビースモーカー」
それこそタバコのヤニで白かったクロスが黄土色に変色するほど。
そこのご主人が亡くなった後の「家の処分」では、
上物を解体して更地にしたことによって、どうにか買い手がつきました。
建物の価値はゼロに等しく「宅地で評価」してもらったという事例でしょうか。
我が家では私も妻もタバコは吸いません。
なので旧宅は、ヤニ汚れは無し！
ところが私たちが購入したマンションの当該部屋は、
前住人がスモーカーかどうかを確認せずに購入を決めてしまいました(-_-;)
内覧ではニオイもなく吸わない人が住んでいたのだ・・・と勝手に理解していました。
ところが！
住み始めてからのこと・・・
カーテンレールの上や、ドアの桟（さん）などを妻が拭き掃除をしたところ、
なぞった雑巾が黄土色！
「わわわ！これは、タバコのヤニだわ！」💦
「前に住んでた人はスモーカーだったんだ」💦
「これだけヤニ汚れがつくってことは、相当吸ってたね」💦
そんなことを知らされずに買った物件でしたが、
知ってれば、不動産屋に少し勉強？させたのに！
が、もうあとの祭り！(^^;)
「三次喫煙の健康被害」も社会問題になってきている昨今。
決して大げさなことではなく、
吸わない私たちに言わせると「タバコは物件価値を下げる要因」にもなるかと思っています。
不動産業者は知ってて言わないのでしょうか？
だとすると、問題です！
不動産の査定は・・・
はたして、その物件が「買うに値する適正な価格」であるかどうか？
なので、物件を売る場合も、買う場合も、
不動産業者の査定というものを「鵜呑みにしないこと」が寛容なようで・・・(^^;)