夫のマシュウです。
今年の確定申告・・・いつも通り済ませたと安心していたところ、
新潟のkinnjyouさんから、
旧住居を売却してマンション購入したことに関して、
「旧住居の譲渡所得の確定申告」が必要では？とのご指摘をいただきました。
私の頭の中では・・・
単純に、不動産所得について「旧住居の売却額ーマンションの購入額＜０」でしたし、
しかも、その後のリフォーム費用を考えると、
旧住居の売却額＜旧住居の購入額＋諸経費＋リフォーム費なので「売却益がない」と判断！「確定申告不要」と考え、申告していませんでした。
ですが、
確認の意味で、旧住居を売却した場合の確定申告の手続はどうなのかについて
「税務署の確定申告電話相談センター」に聞くことにしました(^^)/
まず・・・
「旧住居売却に関する事実関係」としては、
①令和３年に旧住居を売却
②その住居を取得したのは３４年前
③売却額≒購入額です。
④同年中にマンションを購入しました。
マンション購入額＞旧住居の売却額
このとき、
★一般的に不動産売却に関して確定申告は？
私「家を売った場合の所得について、確定申告は必要なのか？」
相談センター「売却益が出た場合は必要になります」
「売却益があるかどうかは『譲渡所得の申告のしかた』をみて計算してください。」
いわく、単純に売却額ではなく、
売却額から「所有年数による減価償却を考慮」して計算することになるといいます。
「さらに特別控除３，０００万円がありますからね」
私「わかりました。計算してみます」
電話を切り・・・
国税庁の『確定申告等作成コーナー』から
『土地建物等の譲渡所得』の「入力する」をクリックして、計算開始。
手元には、
①旧住居を購入したときの土地購入契約書・建物の工事契約書などの他、
仲介手数料や登記手続き費用など、取得費用の書かれた書類を用意して置きます。
これを探すのに一苦労します。普段から重要書類として一括して保管しておくべきだと痛感！
②旧住居を売却したときの契約書と、
これまた仲介手数や登記手続き費用など諸費用の書類も用意！
この書類は、最近のことなのでそばにあります(^^)/
入力欄には、金額だけでなく購入先の住所・氏名、売却先の住所・氏名など
細かく入力することが求められ、時間がかかります。
私の場合『譲渡損失が想定される場合』のケースで計算を進めていったのですが・・・
入力欄に数字を入れていくと、自動的に計算してくれるようです。
譲渡益があるかどうかの計算式は、
譲渡所得金額＝売却額 ー（取得費＋譲渡費用）ー 特別控除
ここで、
【売却額】は今回旧住居を売った金額です。
【取得費】は、３４年前に旧住居を買ったときの費用がそのまま計上されるわけではないようです。
次の計算式で算定されます。
旧住居の取得費＝譲渡資産の取得価格×０．９×０．０３１（木造建物の償却率）×経過年数
【譲渡費用】は仲介手数料や登記費用などです。
ここまでの入力結果の確認画面が表れて、
画面に『譲渡益が算出されるケースです』のコメントが！
えっ！譲渡益が出るって？💦
ということは、所得税がかかるってこと？💦
ところが、ここで『特例』適用の有無が問われ、適用するかどうかを選びます。
もちろん特例適用してほしい！
その要件に合致するということで、
最高３，０００万円の『特別控除』が適用されることになり、
結果「譲渡所得金額はゼロ」と表示されました。
ホッ！(^^)/
ここで・・・
面倒くさがり屋の「思いつき」が頭をもたげます(^^;)
土地・建物の譲渡所得がゼロなんだから、申告しなくてもいいんじゃない？
ふたたび、電話相談センターに問い合わせます。
私「パソコンで計算したところ、譲渡所得がゼロだったんですが、確定申告は必要でしょうか？」
相談センター「自宅を売って売却益が出た場合は確定申告をお願いします」
私「昨年ｅ-Ｔａｘで申告してますが、譲渡所得の入力は面倒なのですがスマホからでもできますか？」
相談センター「ここではわからないので、税務署の窓口で聞いてください」
税務署に問い合わせると・・・
私「入力が面倒なんですけど、スマホでも同じ画面で入力できるんですか？」
相手「できますよ。ｅ-Ｔａｘで、できます！」
私「わかりました」と、あっさり引き下がり、
結局、「確定申告をもう一度やり直す」ことになりました(^^;)
このたびの旧住居の売却益の考え方は、
売ったり買ったりした金額そのものではないんですね。
単純じゃなかったです。
kinnjyouさん、ご指摘ありがとうございました。
勉強になりました！(^^)
コメント
こんばんは。
今日の新潟市は時折晴れ間ものぞいたのですが、風が強かったです。
確定申告の件、参考になって良かったです。
税金の取扱いは難しいですよね。
kinnjyouさん、コメントありがとうございます。マシュウです。
確定申告の譲渡所得のアドバイスありがとうございました。
おかげで申告期限内に提出間に合いました。
確定申告など税金についての決まりを理解するのはホントに難しいですね(^^)/
こんにちは。アンです(*^-^*)
税金等には、本当に、うとい私たち夫婦。
夫も頭かかえてがんばっていました(笑)
改めてありがとうございます！