夫のマシュウです。
マンション移住計画は、
原資の一部となる現在の「我が家の売却額」がいくらなのか？
高ければ高いほど「追加の投資」も少なくて済みます(^^)/
先日、我が家を内見したのがＡ不動産業者でした。
その際、
「築３０年を超える物件では、一般的に家屋の評価はゼロとして、
土地だけの評価で査定することになります」
「しかしきれいに使われているので、家の評価もできますよ」
「庭もきれいにされていて良い物件と言えます」などと、
耳触りの良い言葉をいただきました(^^;)
しかし、実際の評価額はどうなるのか？心配と期待でいっぱい！💦
そのＡ不動産会社の見積もりが出ました。
「売却についてのご提案」と表記した分厚い書類を広げ説明があります。
査定の基本的なフロー
★「マーケット動向」
我が家の近隣周辺の「購買ニーズ」がどのような傾向にあるのか？
不動産のプロの目で分析すると、購入ニーズが増えている地域だということです。
新型コロナ禍で需要が減退するかと思いきや「テレワーク」が進み、
土地・戸建てへの需要が多くなっているのに対して、
供給が少ない状況にあるということです。
★「所有不動産の概要」
近隣の公示地価も上昇傾向にある場所だということです。
最寄りの交通機関との距離、学校や公園などの周辺環境、
中地か角地かでも評価が変わります。
★「近隣取引事例」
実際に取引された類似の成約事例や売出し事例も、
購入者にとっては比較検討するうえで参考になります。
★「土地基準価格の算出」
我が家の土地と、取引事例の物件の坪単価を比較して土地の価格を割り出します。
評価項目（交通の利便性、周辺環境や公共施設への利便性など、前面道路の方位や幅員など、敷地の形状や規模など、排水施設やガス施設などのインフラ、その他要因）ごとに
比較評価して点数化します。
例えば、最寄り駅まで徒歩１０分を基準に
それより遠いほどマイナスポイントが加算。
買い物の利便性では徒歩１０分以内にあるのを基準に
それより遠いほどマイナスポイントが加算されていきます。
★「建物基準価格の算出」
我が家と同じ建物を、再度建築した場合の想定価格を算出し、
築年数による価値の減少を考慮した残存価格の割合（現価率）を求めます。
これにリフォームやメンテナンス工事の実施状況によりメンテナンス補正率を加算！
我が家の現価率は「３０％」でした。
通常は１０％だということですから、かなり高く評価していただきました(^^)/
メンテナンス補正率については８年前と昨年、メンテナンス工事をしていたので
「１０％加算」されました(^^)/
★「査定価格の算出」
算出された土地基準価格と建物基準価格をもとに、
「市場調整率」という周辺地域の需給バランスや、購入者層の購入価格帯などを加味して、
査定価格が算出されます。
★「ご提案価格」
我が家の現在価値を反映した価格が「査定価格」だとすると、
「売出価格」をいくらに設定するかが「ご提案価格」となります。
最低限「査定価格」を死守するとして、広告などにどのくらいの価格で設定すると、
購入者が興味を示し動くか？
提案価格で購入契約できれば「手元に残るお金」も大きなものとなります(^^)/
さて、築33年経過の我が家。
メンテナンスをマメにやってきたことや、妻が掃除を丁寧にやってきたことが
「査定価格に反映」されました！
えっ！こんなに高いの？と心の中で叫び、
ちょっと、頬がほころびそうになるのをグッとこらえ、神妙に数字に目を通します(^^)/
しかし、我が家には駐車場がありません。
「査定価格」や「提案価格」は、「現状・現姿」で売却することを前提としています。
これに別途、駐車スペースを作った場合の見積金額が示されています。
購入者は、
土地建物の購入価格の他に、駐車スペースの舗装価格も負担することを前提としています。
「売出価格」には、
成約するまで長期間かけて購入者が現われることを待つことも辞さないで、
「強気の価格」を設定するパターンと、
価格交渉も考慮して、成約までの期間と査定価格のバランスを取って設定するパターンがあるようです。
さて、我が家の場合は、どのくらいの価格設定でいくべきか？
不動産業者さんとの「作戦会議」が必要なようです。
さて、どうなることやら・・・？？？
コメント
はじめまして
毎日更新されるのを楽しみに読ませていただいています。
持ち家を売却、マンション購入、マンションリフォームと、我が家が経験してきたことだったので、ついコメントしてしまいました。
家を売却するにあたっては、きれいに掃除され、家周りもきれいにして、メンテナンスもしっかりされていれば、査定金額が大幅にアップされることは間違いないと思います。
我が家は予定していた金額より、かなり高く売却できました〜
マンションのリフォームでは、とても疲れましたが、とても楽しみでした。
カタログと睨めっこをして、キッチンメーカーのショールームには、何回も何回も足を運びました。
マンションでの気になる騒音は、鈍感なせいかほとんど感じません。
マンション内では、知らない方でも皆さん挨拶をされる方がほとんどなので、気持ち良く過ごしています。
なんといっても雪の心配がないのが1番です。
時々、一軒家だったらなぁと、不便に感じる点もありますが、マンション生活の方が優っています。
先輩っぽいことばかり書いてしまいごめんなさい。
文章も長くなってしまいました^^;
順調に進んでいくと良いですね！
kizu-tubaさん、初めまして！マシュウです。
いつも読んでいただいてありがとうございます(^^)
日々のたわいないことを綴っていますが
これからもよろしくお願いします。
目下のところ、我ら夫婦の頭の中はマンション移住の事でいっぱいですが、
プランは行きつ戻りつしています。
マンション移住先輩の経験などもアドバイスいただけると幸いです(^^)/
kizu-tubaさん、こんにちは。
初めまして、アンです(*^-^*)
嬉しいコメントをありがとうございます。
郊外に家を建て、子育てに奮闘？していた日々が懐かしく思い出されます。
覚悟はしていましたが、あまりの雪の多さにビックリ！
正直、なんでこんな所に・・・と後悔もしました(^^;)
若い頃はあまり負担に感じなかったのですが
ここ数年、雪かきはストレスとなり、腰も肩も痛く大変でした(^^;)
いつかは街ナカのマンションに移って雪かきから解放されたいと
考えていましたが、今回、その一歩を踏み出したところです。
和室の畳を2色使いの市松模様にしたいなぁとか、
照明プランやキッチンのリフォームなど、アレコレ考えてると
頭が熱くなりますね(*´σｰ｀)ｴﾍﾍ
kizu-tubaさん、マンション生活のことを色々教えていただけると嬉しいです。
どうぞ今後ともよろしくお願いいたします。ペコリ！一礼！(^^)
はじめまして。
毎日楽しく読ませていただいてます。
マンション移住計画、わが家と一緒だわ♪
とコメントしたくなりました。
今月、わが家も戸建てからマンションに引っ越します。
戸建ての査定ですが、ハウスメーカーで建てて、メンテナンスやリフォームもそのハウスメーカーを通してやっていたのなら「スムストック」を調べてみるのもいいかもしれません。
既にご存知ならごめんなさい。
わが家はスムストックを通して手続きをしたのですが、図面はもちろんの事、今までのメンテナンスの履歴がメーカーに残ってるので
とても楽でした。
少しでも参考になればと思い、口出ししてしまいました。
悩むこと、選択する事が多く、大変ですが、お体に気をつけて進めてくださいね^ ^
はちみつ梅さん、はじめまして！マシュウです。コメントありがとうございます。
我が家のマンション移住計画を巡るドタバタにアドバイスをいただきとても嬉しいです。
大きな買い物ですのでそのときの熱量だけで進めてはいけませんね。
「スムストック」は知りませんでしたので、これから勉強してみます。
とにかく行きつ戻りつ、熱くなったり冷めたりの繰り返しです。
これからもよろしくお願いいたします(^^)
はちみつ梅さん、こんばんは。
はじめまして、アンです(*^-^*)
毎日、読んでくださりありがとうございます。
今月、戸建てからマンションに移られるのですね。
もうワクワクですね！(^^)
私も先日、気に入った物件を見学してきましたが、
中古マンションですので、いろいろとリフォームしなければならず
その費用捻出に頭を悩ませています(^^;)
最初、見積もりを見て撃沈でした(笑)
人生最後の大きな買い物ですし、
キッチンのカタログやインテリア本を見て楽しんでいますが・・・
移住計画は始まったばかりで、私たち夫婦はまだまだヒヨコなので
これからも、はちみつ梅さんからアドバイスをいただけると嬉しいです。
どうぞよろしくお願いいたします。ペコリ！一礼！(^^)/